Veel oude woningen hebben een ouderdomsclausule. Maar wat als er verborgen gebreken blijken te zijn?

Woning gekocht, ouderdomsclausule in het koopcontract? Dit betekent het

Koopt u een relatief oude woning? Dan is de kans groot dat er in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen. Volgens deze clausule weet u dat de woning oud is, waardoor de bouwkwaliteit lager kan zijn dan we nu gewend zijn. Welke gevolgen heeft zo’n ouderdomsclausule nog meer? En hoe gebruikelijk is deze bepaling?

Wat is een ouderdomsclausule?

Niet elke oude woning hoeft per se een ouderdomsclausule te hebben, vertelt Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis, aan MAX Vandaag. “Een ouderdomsclausule is gebruikelijk bij woningen van pakweg 50 jaar en ouder, waar veel nog in de oorspronkelijke staat is. Dus volgens de eisen van die tijd. Vaak zijn dat woningen die ingrijpend moeten worden verbouwd om te voldoen aan de eisen die wij nu aan een huis stellen.” De verkopende partij moet in elk geval duidelijk communiceren over de aanwezigheid van de ouderdomsclausule. Het mag geen verrassing zijn voor de koper. De ouderdomsclausule heeft vaak dezelfde opbouw, volgens de model koopoverkomst, ontwikkeld door Vereniging Eigen Huis, NVM, Vastgoedpro en VBO.

In deze standaard ouderdomsclausule staat bijvoorbeeld: ‘Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan X jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.’ En blijkt de woning uiteindelijk verborgen gebreken te hebben, als gevolg van ouderdom, dan is het aan de koper om die te verhelpen. Overigens kan er ook een niet-bewonersclausule in het koopcontract opgenomen worden. Dit komt vaak voor bij woningen waar de verkoper niet zelf in heeft gewoond, bijvoorbeeld woningen die zijn geërfd of eerst verhuurd.

waar moet u op letten tijdens het bezichtigen van een huis?
Lees ook: Waar moet u op letten bij het bezichtigen van een huis? Deze checklist helpt

Wat zijn veel voorkomende verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn, zoals de naam al zegt, technische gebreken die vaak niet zichtbaar zijn bij de bezichtigingen vóór de verkoop. Vaak ziet u ze dus pas na de koop, bijvoorbeeld bij een grote verbouwing. Welke soorten verborgen gebreken zijn er? Denk aan verouderde gas- en elektraleidingen, bijvoorbeeld met een katoenen isolatie. Of aan een badkamervloer, die versterkt moet worden voor een bad. Of een onveilige meterkast, die niet is berekend op zonnepanelen en de vele elektrische apparaten die nu heel gebruikelijk zijn.

Waar u nog meer op moet letten bij het controleren van de elektrische installatie, legt Vereniging Eigen Huis uit. Daarnaast kunnen houtrot, een beschadigde fundering, een lekkend dak en asbest gelden als verborgen gebrek. Asbest is vroeger vaak gebruikt als bouwmateriaal, in een tijd waarin er nog niet veel bekend was over de mogelijke gezondheidsrisico’s hiervan. “Belangrijk om te weten is dat u een bestaande woning accepteert in de staat waarin die zich bevindt op het moment van de koop, inclusief alle meevallers en tegenvallers zoals verborgen gebreken”, benadrukt André de la Porte.

Blijkt er na aankoop alsnog iets mis te zijn? Dan moet u dit als koper dus zelf verhelpen, tenzij u duidelijk kunt maken dat de verkoper de gebreken heeft verzwegen of opzettelijk heeft verborgen. Koopt u een oude woning, dan is er mogelijk ook een asbestclausule in de koopovereenkomst opgenomen, enigszins vergelijkbaar met de ouderdomsclausule. Want als het nodig blijkt om asbest te laten verwijderen, dan is dit voor de rekening van de koper, dus niet van de verkoper. Wat hierbij komt kijken, leggen onze collega’s van Meldpunt stap voor stap uit. U kunt eventueel ook zelf asbest uit uw woning verwijderen, maar daar zijn voorwaarden aan verbonden, benadrukt Jeanine Janssen van MAX Ombudsman.

Met een buitenhuisverzekering bent u gedekt bij diefstal en schade buiten uw eigen schuld.
Lees ook: Wat is een buitenhuisverzekering en wat zijn de voor- en nadelen?

Mededelingsplicht voor de verkoper, onderzoeksplicht voor de koper: wat betekent dit?

Zowel de verkoper als de koper heeft rechten en plichten tijdens de overdracht van een woning. Wettelijk heeft de verkoper een mededelingsplicht en de koper een onderzoeksplicht, zo staat vaak expliciet in een koopovereenkomst. De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper verplicht is om de koper over de staat van de woning te informeren. Dat kan bijvoorbeeld door middel van een ingevulde vragenlijst. Voor verborgen gebreken is de verkoper dus niet verantwoordelijk, met dank aan de ouderdomsclausule. Maar moedwillig verzwegen gebreken, zoals lekkage die met verf onzichtbaar is gemaakt, kunnen wel op de verkoper verhaald worden.

En de koper heeft dus een onderzoeksplicht. Hij of zij moet zelf kritisch nagaan of de woning de verwachte kwaliteiten heeft, die passen bij de omschrijving en de prijs. Hiervoor kan de koper bijvoorbeeld een bouwtechnische keuring uitvoeren. “De keuring kan worden verbonden aan ontbindende voorwaarden. Bijvoorbeeld als blijkt dat onverwachte noodzakelijke reparaties meer dan 10, 15 of 20 procent van de koopprijs bedragen. Het precieze percentage stellen koper en verkoper zelf vast”, aldus André de la Porte. Sowieso hoeft u als koper niet per se akkoord te gaan met de aanwezigheid van een ouderdomsclausule. “Als de verkoper de clausule er niet uit wil halen, dan kan het zijn dat de koop niet doorgaat”, vult een woordvoerder van makelaarsvereniging NVM aan.

Zo regelt u het onderhoud van uw warmtepomp.
Lees ook: Onderhoud nodig aan uw warmtepomp? Hier moet u op letten 

Wat kunt u doen, voordat u een woning met een ouderdomsclausule koopt?

Koper en verkoper kunnen dus van tevoren onderhandelen over de ouderdomsclausule. “De koper moet dan aangeven de woning alleen te willen kopen als de ouderdomsclausule wordt verwijderd uit de koopovereenkomst. Het is dan de vraag of de verkoper hieraan mee wil werken”, aldus de NVM-woordvoerder. In 2021 is er overigens een rechtszaak geweest waarin de ouderdomsclausule centraal staat. Want de koper heeft in 2019 een huis gekocht dat in 1890 gebouwd is, inclusief ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Er is nog een bouwtechnische keuring uitgevoerd, maar later blijkt er houtrot in het dak te zitten. De koper spant een zaak aan tegen de verkoper, maar krijgt ongelijk van de rechter. Want, zo staat expliciet in de ouderdomsclausule, de koper moet van tevoren weten dat eventuele problemen met het dak niet de schuld van de vorige bewoner zijn.

Sowieso is een goede voorbereiding belangrijk als u een woning gaat kopen, zoals we in dit artikel uitleggen. De koper kan ook nog het energielabel opvragen, het bestemmingsplan controleren en nagaan of de vergunningen voor eerdere verbouwingen kloppen. Dit kunt u als koper ook laten doen door een aankoopmakelaar. Als u zo’n aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, kan deze u informeren over de staat van de woning en eventuele grote verbouwingen in het verleden. Want wat als er bijvoorbeeld nieuwe, eigentijdse bedrading in de woning is aangelegd, waar toch nog iets mis mee is? Dan gaat de ouderdomsclausule juist niet op en is de verkoper alsnog verantwoordelijk.

(Bron: MAX Meldpunt, Vereniging Eigen Huis, NVM, Gimbrère Advocaten, Algemeen Dagblad, Rechtspraak.nl, Flinck Advocaten, Univé, ARAG. Foto: Shutterstock)

Geef een reactie

Reactie

    Dirck says:

    Ouderdom Clausule?
    Ik ben zelf met AOW…. dus rustig aan klussen!
    Maar woningen vanaf 1920 tot 1940 zijn vaak beter gebouwde.
    Wel is perfect geverfde een risico, vakwerk of plamuur in hoekjes onderkant kozijnen?

    Een G label, Geen label en lagere OZB WOZ waarde, en waarom die 2 verschillende namen heeft?
    Juist die oude spouwmuren kun je vaak flink vullen en muur opmeten en hopelijk geen vocht doorslag.
    Deze oude meuk wil vrijwel niemand en leuke aankoop prijs.

    Laten isoleren? Voor Subsidie noodzaak voor vakman maar…. Isolatie koop ik voordeliger in, geen uurloon en ook geen half jaar of langer wachten dat ze langs komen.
    Zelf doen en geen Subsidie zal ook de OZB WOZ waarde lager blijven als ze niets weten!
    En als ik klaar ben en tussen de A++ of A++++ zou krijgen?

    Leuk op papier maar Belasting elk jaar word flink hogere…..
    Ook is een Label niet gratis, en hoe betrouwbaar is deze?
    Ik berekende voor de aankoop en kwam op A++ of A+++ uit, een twijfel geval….
    Maar een A of A++++ is niet uit te sluiten…. veel geld maar Energie gebruik per jaar vind ik betrouwbaarste Label.

    Monument? Welke gemeente en naast leuke subsidie voor onderhoud soms een ramp omdat ze Vakmensen eisen en origineel houden verplicht werd.
    Van enkel glas naar HR++ of HR+++ mag vaak niet en Vacuüm glas is erg dure.
    Zelf plaatsen verboden en je “Moet” en naast voordelen ook soms lastiger.
    Zo is gemetselde schoorsteen die lekte verwijderen vaak niet toegestaan, en afvoer voor C.V. ketel plaatsen ook vaak verboden.

    Maar eerst alles herstellen en later Gemeentelijk Monument aanvragen is slimmer.
    Wel is bouwjaar belangrijk, in 60er jaren vaak foute Kwantaai of Manta vloeren is ramp…
    Of aangetaste funderingen, dus is kruipluik nog open of laminaat erop?
    Dan reken ik op fundering schade omdat er niets zichtbaar is.
    Net als afgetimmerde zolders met DHZ isolatie, dampdicht op hout is ramp…

    En de Makelaar, die roepen vaker dingen die niet kloppen!
    Het geisoleerde dak + muren en hoeveel is daar in gedaan?
    Bleek 2x niets en gipsplaat op zolder is loze ruimte!
    Ze maken vaak mooi verhaal maar klopt die info ook?
    Gewoon doorvragen en ze vinden dat meestal niet leuk.
    De Deskundige Makelaar blijkt gewoon dubieuze verkoper!

    Ik ging onder bieden en lukte… achteraf viel ’t erg mee.. maar hiel rekening met hogere verborgen kosten.